¿Se está poniendo en riesgo el crédito y el patrimonio por mantener la cotitularidad? Mantener un cotitular en la hipoteca puede obligar a responder de la deuda años después, limitar nuevas compras y drenar liquidez; en la negociación correcta se decide si uno de los cónyuges conservará el uso y la responsabilidad sobre la vivienda y la carga hipotecaria, o si se formaliza la liberación de deuda mediante novación hipotecaria o subrogación hipotecaria.
Si la vivienda es de titularidad compartida en el divorcio se puede optar por adjudicarla a uno de los cónyuges (con compensación), venderla o pactar la novación/subrogación hipotecaria para quitar un titular. Cada opción exige trámites bancarios y fiscales y tiene costes; conviene seguir un checklist con documentos, modelos de cláusulas y ejemplos numéricos para negociar con seguridad.
Resumen del proceso
Este resumen ofrece los pasos prácticos para quitar un cotitular de la hipoteca o adjudicar la vivienda en el convenio regulador. Cada punto resume la acción y el documento clave que exige el banco o el Registro de la Propiedad.
Solicitar nota simple y extracto hipotecario: documento base para valorar titularidad y saldo.
Encargar tasación oficial: sirve para calcular la compensación y el LTV que pedirá el banco.
Proponer solución al banco: novación, subrogación o dación/venta; pedir oferta por escrito en 15–30 días.
Incluir cláusula en el convenio regulador que obligue a trámites concretos y plazos.
Firmar escritura pública tras aceptación bancaria y presentar cancelaciones en Registro.
Documentos clave iniciales
El primer documento es la nota simple del Registro de la Propiedad. La nota simple muestra la titularidad, cargas y anotaciones.
El segundo documento es el extracto hipotecario del banco. El extracto indica saldo pendiente, comisiones y cláusulas activas.
Resultado que se busca
El objetivo final es quedar como único titular registral y estar liberado de la deuda bancaria. Si el banco no acepta la novación, la alternativa práctica es vender y repartir el patrimonio.
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Paso 1: documentos y comprobaciones
Solicitar y revisar documentos es la acción que más acelera cualquier negociación con el banco. Sin nota simple y extracto hipotecario no se puede calcular la compensación real ni pedir formalmente la novación.
Qué pedir en el registro y en la entidad
El interesado solicita la nota simple en el Registro de la Propiedad provincial. La nota simple cuesta habitualmente entre 3 y 15 euros y se obtiene en 1–10 días según oficina.
El cotitular solicita al banco el extracto hipotecario y certificado de saldo. El banco entrega ese certificado en 7–20 días laborales, según entidad.
Documentos titularidad imprescindibles
Reunir escritura pública, nota simple, extracto de hipoteca, IBI y últimas 3 nóminas. Estos documentos titularidad permiten tasar y preparar la petición de novación.
Error frecuente en esta fase
El error más frecuente es aceptar cifras sin solicitar la tasación profesional. Sin tasación certificada se firma una adjudicación con compensación equivocada (y luego aparecen impuestos imprevistos).
Paso 2: quitar a un titular
Para sacar a un cotitular de la hipoteca existen tres vías: novación con el mismo banco, subrogación a nuevo deudor o venta/dación en pago. La aceptación bancaria es el factor decisivo en cualquiera de las tres opciones.
Novación: qué necesita el banco
La novación implica cambiar condiciones o deudor con la misma entidad. El banco evalúa ingresos, relación deuda/ingresos y la tasación; exige documentación como vida laboral y últimas declaraciones.
Subrogación: cambiar de entidad o deudor
La subrogación implica que otra entidad asuma el préstamo o que un tercero entre como deudor. El proceso exige oferta vinculante del nuevo banco y escritura pública de novación o subrogación.
Flujo para quitar titular
1. Documentos
Nota simple, extracto hipotecario, tasación
2. Propuesta al banco
Solicitar novación/subrogación por escrito (15–30 días)
3. Evaluación
Banco valora ingresos, LTV y tasación
4. Escritura
Firma notarial y registro de la novación/subrogación
Guía práctica: para quitar un cotitular de la hipoteca siga un orden operativo:
Reunir documentación: nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, extracto hipotecario / certificado de saldo, escritura de préstamo y compraventa, tasación oficial, IBI y últimas nóminas o declaraciones de IRPF del futuro deudor.
Comunicación formal al banco: enviar por correo certificado y, si es posible, burofax una solicitud de oferta vinculante para novación hipotecaria o subrogación hipotecaria indicando plazo de respuesta (habitual 15–30 días) y adjuntando la tasación oficial.
Diferencia clave: la novación hipotecaria es con la misma entidad y modifica deudor/condiciones; la subrogación hipotecaria implica que otra entidad asume o sustituye al deudor.
Evaluación bancaria: la entidad pedirá tasación oficial, vida laboral, IRPF, últimas nóminas y comprobará LTV y CIRBE.
Si el banco acepta: firmar escritura pública de novación/subrogación, solicitar la cancelación de la obligación anterior en el Registro y pedir por escrito la baja en CIRBE.
Si deniega: activar cláusula de venta pactada o acordar compensación económica y anotaciones registrales según convenio.
Paso 3: adjudicación y compensación económica
Adjudicar la vivienda a un cónyuge obliga a calcular la compensación real: valor de tasación menos saldo hipotecario pendiente y descontando los gastos e impuestos asociados. La cifra resulta de restar el saldo hipotecario pendiente y descontar los gastos e impuestos asociados a la transmisión.
Fórmula: Compensación = Valor tasado − Saldo hipotecario − Gastos (notaría, registro, gestor, impuestos) . Este cálculo indica cuánto debe recibir el cónyuge que entrega su derecho.
Ejemplo numérico:
tasación 200.000 €
saldo 120.000 €
gastos estimados 6.000 € → compensación 74.000 €
Cómo calcular plusvalía y efectos
La adjudicación puede generar ganancia patrimonial en IRPF y plusvalía municipal. La Agencia Tributaria y el Ayuntamiento aplican criterios según la fecha de adquisición y el municipio.
Ejemplos numéricos y desglose fiscal orientativo:
Ejemplo A (adjudicación simple): tasación 200.000 €, saldo hipotecario 120.000 €, gastos de notaría, registro y gestor 6.000 € → compensación bruta: 200.000 − 120.000 − 6.000 = 74.000 €.
Para medir el efecto fiscal: si el precio de adquisición originario fue 100.000 €, la ganancia patrimonial por IRPF sería 200.000 − 100.000 − gastos deducibles (por ejemplo 3.000 €) = 97.000 €.
Aplicando un ejemplo ilustrativo de gravamen medio del 20% sobre esa ganancia, la carga IRPF sería 19.400 € y el importe neto aproximado resultaría 74.000 − 19.400 = 54.600 € (a lo que habría que restar además la posible plusvalía municipal).
Ejemplo B (venta para cancelar hipoteca): precio de venta 210.000 €, saldo 120.000 €, comisiones e impuestos de venta 10.000 € → liquidez para repartir: 210.000 − 120.000 − 10.000 = 80.000 €.
Cada cónyuge recibirá su parte tras aplicar la adjudicación o compensación pactada y los impuestos sobre la ganancia. La plusvalía municipal varía por municipio; su cálculo suele hacerse aplicando el coeficiente y el periodo de tenencia sobre el incremento de valor catastral, por lo que conviene solicitar un cálculo municipal antes de fijar la cifra final de compensación.
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Errores que arruinan el resultado
Firmar un convenio sin clausular la novación o sin plazo escrito para la oferta bancaria suele dejar sin efecto la intención de quedar liberado de deuda. Hay que imponer obligaciones concretas y sanciones por incumplimiento.
Errores registrados en práctica judicial
Lo que omiten la mayoría de guías sobre este punto es que la mera adjudicación en convenio no obliga al banco. Si la entidad deniega la novación, el deudor sigue obligado y puede cargar con la deuda en el futuro.
Otro error: no fijar quién paga qué
Aceptar verbalmente que "el banco lo hará" y no escribir quién paga tasación, notaría y registro provoca discusiones posteriores y costes no previstos. Incluir reparto de gastos en el convenio evita litigios.
Negociar con la entidad bancaria
Presentar una propuesta completa acelera la respuesta del banco y mejora la oferta de novación o subrogación. La propuesta debe incluir tasación, extracto hipotecario, documentación de ingresos y plazo de respuesta escrito.
Carta tipo para solicitar novación o subrogación
A continuación una carta para presentar en la oficina y por correo certificado; personalizar con datos concretos.
[Nombre del solicitante]
[Dirección]
[Entidad bancaria]
[Oficina y dirección]
Asunto: Solicitud de información y oferta para novación/subrogación de préstamo hipotecario
Estimados señores:
Soy titular/cotitular del préstamo hipotecario con referencia [REF]. Solicito, por escrito, el saldo pendiente actual, condiciones para novación si procede y requisitos para que [Nombre del nuevo deudor] sustituya mi condición de deudor. Adjunto tasación y documentación económica.
Solicito respuesta por escrito en el plazo máximo de 15 días naturales desde la recepción de esta carta.
Atentamente,
[Firma]
Qué pedir y negociar
Pedir que la entidad detalle por escrito: comisiones por novación, gastos notariales estimados y si exige avales. Exigir constancia escrita de la baja del titular en CIRBE cuando la novación sea efectiva.
Un caso habitual: un padre solicita novación para quedar como único titular y el banco pide avales por la diferencia de ingresos; la falta de propuesta escrita paraliza la operación y obliga a venta urgente.
El error más frecuente es confiar en plazos verbales. Hay que cerrar fechas y sanciones por escrito para evitar indefinición.
Este párrafo sintetiza la recomendación práctica: optar por la novación funciona bien, pero solo si el banco acepta por escrito la fórmula y los avales solicitados; en caso contrario, conviene negociar la venta rápida para evitar cargas en CIRBE.
Cláusulas tipo para incorporar al convenio regulador y comunicación bancaria:
Cláusula de obligación de solicitud de novación: “La parte X se obliga, dentro de los 15 días siguientes a la firmeza del convenio, a solicitar por escrito a la entidad financiera la novación hipotecaria o, en su defecto, la subrogación del préstamo, aportando tasación oficial, certificado de saldo y documentación económica; la otra parte colaborará firmando las autorizaciones que sean necesarias.”
Cláusula de reparto de costes y sanción: “Los gastos de tasación, notaría y registro correrán a cargo de la parte que solicite la novación; si la entidad deniega la novación sin causa objetiva o no remite oferta escrita en el plazo de 30 días, la parte denegante deberá abonar una indemnización equivalente al 1% del valor tasado para cubrir costes adicionales de venta o financiación.”
Modelo de inscripción de solicitud al banco (texto para enviar y registrar): “Solicitud de oferta vinculante para novación/subrogación: solicito por escrito el saldo pendiente y condiciones para que [Nombre] sustituya mi condición de deudor en el préstamo hipotecario REF [..]. Acompaño tasación oficial y documentación económica y requiero respuesta escrita en un plazo máximo de 15 días hábiles; en caso de denegación, se deberá indicar por escrito la causa concreta y la oferta alternativa.” Estas redacciones sirven como cláusulas operativas que el juzgado puede tener en cuenta para homologar el convenio regulador
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Checklist de costes y plazos
Reunir esta lista evita sorpresas y sirve para negociar quién asume cada gasto en el convenio.
Nota simple (Registro): 3–15 €; la solicita quien negocia la adjudicación.
Tasación oficial: 250–700 €; la paga normalmente quien pretende adjudicarse la vivienda.
Extracto certificado del banco: gratuito o hasta 50 €; lo solicita quien inicia la gestión.
Notaría y escritura de novación: variable según capital; normalmente lo paga quien solicita la novación.
Cancelación registral: 150–600 €; lo paga quien financia la cancelación.
Plazo recomendado: solicitar al banco respuesta por escrito en 15 días y fijar un máximo de 30 días para la oferta definitiva; estas condiciones funcionan como obligación contractual entre las partes pero no constituyen un plazo legal automático exigible a las entidades bancarias salvo que se pacte expresamente o exista normativa específica aplicable en el caso concreto. Si no hay oferta, incluir cláusula de venta forzosa en el convenio para evitar indefinición.
Tabla comparativa
Opción
Requisitos bancarios
Coste aproximado
Riesgo crédito
Tiempo estimado
Novación (mismo banco)
Ingresos suficientes, tasación, sin impagos
Notaría + registro 800–2.500 €
Bajo tras baja en CIRBE
30–60 días
Subrogación (otra entidad)
Oferta de nuevo banco, tasación, garantías
Comisiones + gastos 1.000–3.000 €
Bajo tras escritura y aviso CIRBE
30–90 días
Venta o dación
Comprador o aceptación de dación
Impuestos y comisión inmobiliaria 3–7% venta
Cero si se cancela hipoteca
30–120 días
Cuándo no funciona este plan
Este método no aplica si la vivienda es propiedad exclusiva de uno de los cónyuges, cuando existe ejecución hipotecaria en curso que limita maniobra bancaria, o si hay capitulaciones matrimoniales que ya regulan la titularidad y liquidación. En esos supuestos la solución exige vías específicas: ejecución, oposición a la ejecución o respetar lo pactado en las capitulaciones.
Para obtener una revisión práctica del convenio y valorar la estrategia de novación o adjudicación, solicite la comprobación del documento con la nota simple y el extracto hipotecario adjuntos a un abogado especializado.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se reparte una casa con hipoteca en un divorcio?
Se puede adjudicar a un cónyuge, vender o mantener copropiedad. La cifra práctica es: tasación menos saldo hipotecario y gastos; la elección depende de la oferta bancaria y del acuerdo en el convenio.
¿Qué pasa con la vivienda familiar si hay hijos?
El Juzgado de Familia puede atribuir el uso a quien cuide a los hijos. Esa medida no modifica la titularidad registral ni la deuda frente al banco salvo novación aceptada.
¿Puedo quitarme de la hipoteca sin que el banco lo acepte?
No. Quitar el nombre del Registro no elimina la responsabilidad crediticia. Solo la novación o la subrogación aceptada por la entidad eximen al deudor.
¿Cuánto suele costar la tasación y quién la paga?
La tasación oficial suele costar entre 250 y 700 euros. Conviene pactar en el convenio quién la paga; lo habitual es que la pague quien solicita la adjudicación.
¿Qué documentos debo llevar al abogado para la revisión?
Llevar nota simple, escritura, extracto de hipoteca, últimas 3 nóminas, IRPF y tasación si existe. Con esos documentos titularidad el abogado valora riesgos y redacta cláusulas concretas.
¿Qué pasa si el banco exige avales para la novación?
Si el banco pide aval, el cotitular que quiere salir debe negociar avales alternativos, buscar subrogación o proponer venta. La ausencia de avales puede impedir la novación.
¿La adjudicación genera impuestos?
Sí. La adjudicación puede generar ganancia patrimonial en IRPF y la plusvalía municipal. Calcular la carga fiscal antes de firmar evita sorpresas.
Síntesis y siguientes pasos
Quedarse como único titular exige tres cosas: documentación completa, oferta bancaria por escrito y cláusula protegida en el convenio regulador. Sin estas tres piezas no se logra liberación de la deuda.
Solicitar nota simple y extracto hipotecario ya; encargar tasación oficial; incluir en el convenio la obligación de pedir novación en 15 días.
Dónde buscar respaldo legal y registral
Consultar el Registro de la Propiedad para la nota simple y, si procede, presentar el convenio para su homologación en el Juzgado de Familia. Para dudas fiscales, dirigirse a la Agencia Tributaria.
Referencias y normativa de interés: Código Civil (1889), Ley Hipotecaria (1946) y Ley de Enjuiciamiento Civil (2000) regulan aspectos de titularidad, anotaciones y procedimientos. Para información registral consultar Colegio de Registradores .
